本文來源：時代周報 作者：趙佳琪
2022年3月第一周，北京中鐵華僑城·和園項目實現(xiàn)新簽1.35億元的銷售戰(zhàn)績。然而，恰是這個不愁賣的雙央企項目，自2020年交房以來便不斷遭遇業(yè)主維權(quán)。
據(jù)此前媒體報道，業(yè)主詬病的槽點包括：施工質(zhì)量瑕疵、涉嫌虛假宣傳、裝修以次充好，交付貨不對板等等。
據(jù)天眼查顯示，和園項目的開發(fā)商——北京中鐵華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所涉法律糾紛共計14起，其中71.4％的案件身份為被告，42.9％案由為商品房預(yù)售合同糾紛。另據(jù)中國裁判文書網(wǎng)顯示，目前有4名購房人與中鐵華興和園項目發(fā)生了訴訟。
劉越恰是其中之一。
2018年，拿到北京的購房資格后，劉越和母親開啟了看房之旅。當年4月，經(jīng)北京某中介推薦，她們走進了和園項目售樓處，并被“地上一層+地下一層”的復(fù)式戶型所打動。
和園項目由中鐵置業(yè)和華僑城兩家央企聯(lián)袂打造，選址位于北京南五環(huán)舊宮版塊，緊臨亞洲最大濕地公園——南海子公園 ，距離貫穿北京南北的地鐵8號線德茂站約500米，駕車約15分鐘即可抵達同仁醫(yī)院亦莊分院。
如此優(yōu)越的區(qū)位和配套條件，再加上“雙央企”背書，劉越最終以1260萬元總價，認購了一套建筑面積約285平米的復(fù)式戶型。
然而，到了2020年收房時，劉越等來的不是驚喜，而是驚嚇。她對時代周報記者表示，所購房屋“復(fù)式戶型”貨不對板，同時還出現(xiàn)了實際房屋面積縮水、36處需整改維修等問題。
在和開發(fā)商多次交涉失敗后，劉越開始了長達2年多的法律維權(quán)。
草簽與正式合同不一致
據(jù)劉越母親李阿姨稱，2018年4月看房時，銷售人員稱和園項目有復(fù)式房型，地上一層+地下一層，且均為三室兩廳兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，上下面積一樣，功能分區(qū)完全一致，且均為精裝修。同時，戶型圖上，銷售標注了“一層下躍”字樣。在詢問該房屋的產(chǎn)權(quán)時，銷售明確告訴李阿姨是70年產(chǎn)權(quán)，一個房本。
同年5月1日，母女倆又就戶型、房本和產(chǎn)權(quán)等細節(jié)問題向開發(fā)商進一步確認。銷售人員隨即出示了北京市建委官方網(wǎng)站上的公示信息，顯示房屋規(guī)劃用途為“住宅、儲藏間”，戶型為“復(fù)式房型”。
“雖然是復(fù)式房型，但規(guī)劃用途是住宅、儲藏間，這讓我們很不安。”劉越說。
但銷售人員解釋說，規(guī)劃用途雖然除住宅外多了儲藏間，但所購房屋肯定是地上、地下精裝修且都能用于居住的下躍復(fù)式房，70年產(chǎn)權(quán)。在該銷售以“雙央企開發(fā)，肯定有保障”等話術(shù)的勸說下，當天，劉越簽署了認購書，交付了10萬元認購金。
1個月后，劉越支付了504萬元首付款。時代周報記者看到，草簽合同上明確了該商品房的規(guī)劃性質(zhì)為“普通住宅”，并無儲藏間的字樣。
然而，在隨后簽署的正式合同中，房屋規(guī)劃性質(zhì)變?yōu)榱?ldquo;住宅、儲藏間”。
“出于對雙央企的信任，加上簽字的合同內(nèi)容太多且復(fù)雜，在確認了產(chǎn)權(quán)是70年和銷售承諾房子是地上地下精裝修的復(fù)式房后，我們打消了顧慮。”劉越向時代周報記者表示。
然而，到了2018年12月份，銷售又要求劉越簽署一份承諾書，大致內(nèi)容是，為提高居住舒適度，業(yè)主主動要求開發(fā)商進行結(jié)構(gòu)改造，將3平米外部設(shè)備空間納入室內(nèi)廚房面積。
同時承諾書還約定，若改造通不過政府審批，開發(fā)商不擔責，業(yè)主亦不得要求賠償或退房；若改造被行政處罰，則損失應(yīng)由業(yè)主擔責。
值得注意的是，根據(jù)樣板間宣傳圖片，這3平方米原本就屬于廚房。也就是說，如果劉越不簽署承諾書，那么實際房屋面積和樣板間會有差別。
“實際廚房和樣板間不一致，買房時為什么不告訴我們？過了半年突然說要改造，還要讓業(yè)主來承擔改造的所有法律責任，這不是推卸責任嗎？”在劉越看來，該承諾書十分不合理，遂拒絕簽字。而銷售人員表示，不簽也沒關(guān)系，仍可按合同收房。
36處需整改
因發(fā)生承諾書事件，2020年9月份，劉越聘請了專業(yè)驗房師，根據(jù)驗房報告，新房需要整改維修共計36項，包括吊頂開裂、大理石破損等情況。
“第一次進入我買的房子，簡直大吃一驚，地下一層不但沒有精裝修，甚至都沒有功能分區(qū)和衛(wèi)生間，從地上一層下來要通過兩道鐵門才能到地下一層。”劉越對時代周報記者說道：“這根本不是復(fù)式房型，地下一層就是地下室。”
劉越提供的照片顯示，廚房被一面帶窗的墻隔斷成了兩部分，如同承諾書顯示的那樣，約3平米的空間是外部設(shè)備平臺。同時，原本廚房的嵌入式冰箱放在了客廳正中央，嵌入式洗衣機則放在了地下一層。
對于廚房變樣的問題，開發(fā)商工作人員表示，因劉越?jīng)]簽承諾書，其他簽了承諾書的業(yè)主，都已按照樣板間交付。雙方就此產(chǎn)生分歧，劉越因而沒有收房。
2020年國慶節(jié)后，中鐵華興通知劉越，希望解決其第一次收房提出的疑問，但到了和園后，卻被告知房屋只能維修，而關(guān)于此前提出的種種疑問并沒有給出任何答復(fù)。
隨后，劉越母女委托律師，針對開發(fā)商虛假宣傳、挪用監(jiān)管資金、規(guī)劃通風井未建設(shè)等一系列問題提起了行政訴訟。在此過程中，劉越和律師又發(fā)現(xiàn)兩處較大疑點：一是該房屋在北京市住建委官網(wǎng)的公示戶型是復(fù)式房型，而在北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)備案戶型卻是三室兩廳。也就是說，一套房出現(xiàn)了兩套不同的信息。
其二，該房屋預(yù)售方案顯示和園地下倉儲部分為1.95萬元/平方米。照此計算，劉越對地下空間多支付了2倍有余的價格。
2021年5月21日，中鐵華興再次通知劉越“三日內(nèi)收房并辦理收房手續(xù)，否則購房合同解除”。于是母女二人在律師的陪同下再次來到和園收房，核驗完相關(guān)資料后，簽署了《精裝房房屋交接驗收單》。
同時，中鐵華興指派負責人，提出希望雙方能和解，并讓劉越提供書面訴求，以便上報領(lǐng)導(dǎo)。但在劉越律師提出辦理收房手續(xù)時，中鐵華興指派負責人又稱，財務(wù)人員下班了。隨后，劉越發(fā)送訴求，并在訴求中重申，自己隨時可以辦理收房手續(xù)。
然而，在沒有得到相關(guān)答復(fù)和辦理收房手續(xù)通知的情況下，2021年6月15日，開發(fā)商突然以未按時收房為由，向劉越發(fā)出《解除購房合同通知》。
7月，劉越就開發(fā)商解除通知確認無效提起訴訟；隨后，開發(fā)商又起訴判令解除購房合同，并要求劉越賠償開發(fā)商10%違約金；劉越提出反訴解除合同、賠償損失、支付違約金等。
時至今日，劉越與開發(fā)商的多個行政訴訟及民事訴訟仍在審理中，未有判決結(jié)果。
“首付款沒退回來，平均每個月月供4.4萬多，已經(jīng)還了4年。”劉越向時代周報記者表示。
針對上述問題，2022年3月13日，時代周報記者聯(lián)系了劉越提供的中鐵華興對接人，對方表示不負責、不知道，隨即兩次掛斷了電話。
時代周報記者又撥打了劉越提供的銷售電話，對方稱， 已于2021年7月份離職。
律師：警惕虛假宣傳、隨意贈送面積和捆綁銷售
劉越維權(quán)并不是個例。公開信息顯示，2020年7月-8月，和園項目就曾因裝修質(zhì)量和貨不對板問題被媒體關(guān)注。據(jù)央廣網(wǎng)報道，購房人鄭明（化名）以超過800萬的總價購買的和園房子，出現(xiàn)多處精裝質(zhì)量問題，同時，還出現(xiàn)宣傳物料中介紹的一梯一戶變成兩梯兩戶等問題。
另據(jù)中國裁判文書網(wǎng)顯示，中鐵華興與一位購房人的民事判決結(jié)果要求，開發(fā)商應(yīng)支付未履行一梯一戶承諾導(dǎo)致的房屋貶值損失4萬元。
那么，在購房時應(yīng)該避免哪些陷阱？北京正公律師事務(wù)所律師王娜向時代周報記者表示，應(yīng)警惕虛假宣傳、隨意贈送面積和捆綁銷售。
王娜認為，虛假宣傳方面，買房如有宣傳學(xué)校配套等方面，應(yīng)仔細合同中或宣傳材料中是否明確提及，如果沒有，可以向當?shù)匦姓鞴懿块T進行核實；隨意贈送面積方面，一般涉及到公用公共面積的贈送，合同中都會有相關(guān)涉及；捆綁銷售方面，購房人可向主管部門進行舉報。
北京市京師律師事務(wù)所合伙人諶江濤律師提醒，購房人應(yīng)重點關(guān)注合同條款，“購房人在購房時，應(yīng)仔細閱讀合同條款。如發(fā)現(xiàn)合同存在的問題，要及時與開發(fā)商協(xié)商并對合同進行補充修訂，如實在無法進行協(xié)商，也應(yīng)做好相應(yīng)的證據(jù)保全工作。”
而關(guān)于如何維權(quán)，北京金訴律師事物所執(zhí)行主任王佳紅表示，應(yīng)將開發(fā)商所承諾的一切以文字的形式落實到合同中，若不能體現(xiàn)在合同中，那么都不具有可信度；要仔細研讀合同條款，對合同條款要了解的清楚、明確。合同條款中還要寫明開發(fā)商違規(guī)行為對應(yīng)的懲罰措施，這樣的合同才能更好的保護購房人。
同時，對于開發(fā)商宣傳的內(nèi)容，可以通過查看小區(qū)詳細規(guī)劃、總平面圖以及政府相關(guān)信息等進行核對，這樣才能辨別開發(fā)商是否如實宣傳。如遇捆綁銷售、虛假宣傳、違規(guī)格式條款等情況，購房人也可向相關(guān)政府部門申請查處，要求政府主管部門對開發(fā)商的違規(guī)行為進行調(diào)查核實和處理。
此外，為了防止開發(fā)商隨意挪用資金導(dǎo)致房屋爛尾，購房人一定要將購房款打到開發(fā)商在政府設(shè)定的資金監(jiān)管帳戶中，這樣才能保證購房款?？顚Ｓ?。
（應(yīng)受訪者要求，劉越、李阿姨均為化名，文章中圖片均由受訪者提供）
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